鹤岗房价跌至3万，城投持有物业估值怎么调？

鹤岗房价跌至3万引发热议，折射出收缩城市城投物业估值虚高的行业痛点。本文剖析“不敢调、调不起”的审计与融资困境，探讨通过以租代售、结构化融资及动态监测机制，打破成本法迷思，实现资产效用最大化的破局思路。

编者按：鹤岗房价跌至3万成热点，折射出收缩城市城投物业估值虚高的行业痛点。本文探讨在“不敢调、调不起”的审计与融资压力下，如何打破成本法迷思，通过以租代售、结构化融资及动态监测机制，实现资产效用最大化，为平台公司破局提供实操思路。

农金网 · 地方平台观察 · 2026-10-26

收缩城市：物业估值困境

核心摘要

鹤岗式房价下跌暴露城投持有物业估值虚高。在审计与融资双重压力下，平台公司需摒弃成本法，通过以租代售、CMBS融资及动态监测机制，将存量物业转向收益法估值，以资产效用最大化破局流动性死结，规避隐性债务审计风险。

关键词：城投资产减值测试 / 鹤岗式房价下跌风险 / 存量物业可变现净值 / 地方平台资产估值合规 / 收缩城市资源盘活

当“3万块”成为市场共识，你的资产负债表在撒谎

去年在东北某县级市做专项债合规审查时，我遇到过一个让人尴尬的场景。审计组指着那套放了三年都没卖出去的安置房，逼问财务负责人：“现在市场成交价已经跌破5000一平，你们账上还挂着8000的成本，这减值怎么不计？”负责人挠头：“领导意思是，只要没处置，账面就别动，动了影响净资产，影响发债。”

其实，这种情况太普遍了。鹤岗房价跌至3万（3万元/套）的热点背后，暴露的是收缩城市城投持有物业的估值虚高困境。在那些购买力薄弱的城市，住宅价格早就跌穿了建筑成本。城投手里攥着的尾盘和安置房，当初拿地时的成本往往远高于现在的“可变现净值”。审计的刀已经架在脖子上了，但一调估值就要吃净资产，融资评级跟着晃。这就是典型的“不敢调、调不起”的绝境。

估值红线：别把“成本法”当遮羞布

跟平台公司的财务聊天时，我老听到一种歪理：东西没卖出去，成本就还在那儿摆着。但会计准则里的“可变现净值”是硬杠杠。市场价低于成本，就必须计提减值。看看云南城投置业股份有限公司的公告，人家半年度审议都会把资产减值准备提上日程。这说明在规范化运作里，减值不是可做可不做的选择题，而是必选项。

据新浪财经智库研报数据，2024年全国城投公司资产增速分化，头部企业年均增长率5%-8%，但部分区域资产质量承压。那些手里攥着大量闲置物业的城投，要是死扛着高账面价值不放手，不仅会骗投资人，更会在隐性债务审计里暴露“资产端水分”。审计署和各级财政部门的眼镜，正从看“债务端”转向盯“资产端真实性”。你别指望靠“不做处置”就能躲过减值，银行授信模型看的是抵押物实际能收回多少钱。

低价资产根本进不了主流银行授信的白名单，最后就成了“有资产无贷款”的流动性死结。某些收缩城市城投非标展期的病根，就是底层资产卖不动，金融机构怕踩坑，干脆拒绝拿这些低效资产做担保。

破局思路：从“卖断”到“租安”的效用最大化

我的建议很直接：把“追求账面回正”的执念扔了，去追求“资产效用最大化”。

• 第一，试试“以租代售”或者政策性收购。合肥、西安这些先行城市在处置资产时，搞过政府收购存量商品房用作保障性住房或人才公寓，把滞销的货变成了民生资产。虽然可能补不回当初的建设成本，但能回笼现金流，还能完成功能置换。对城投来说，要是能跟当地保障房体系对上口，把闲置物业交出去，既清了库存，又尽了国企社会责任，还避开了直接砸盘对市场的伤害。
• 第二，用结构化融资工具把优质商服盘活。据新浪财经报道，城投类CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）最近挺火。比如2024年广州城投发行的流花展贸中心CMBS，票面利率仅2.48%，期限21年，抵押率接近70%-80%。这逻辑告诉我们：哪怕在房价洼地，只要物业有稳定租金（比如改成长租公寓），就能用收益法重新估值，去资本市场讨说法。对于纯住宅，眼光更得放在“租”的现金流上，别老盯着“售”的价差。
• 第三，建个动态估值调整机制。国资监管在“保值增值”考核和“资产真实减值”之间确实拧巴。建议平台公司自己把季度动态监测立起来，对低于市价的资产提前预提减值，把财务冲击抹平，别留到大年报出来集中爆雷。

给董事长的一剂清醒药

我的建议是：马上去搞一次全资产“压力测试”，把那些“可变现净值”低于账面成本的物业全扒出来，分清楚哪些是“可处置”的，哪些是“需盘活”的，分别定时间表。

提醒一句：在收缩城市，资产值多少钱，不看当初花了多少，看现在能吐出多少现金流，或者能被谁、拿什么政策工具接盘。别把那虚高的账面价值，留成化债路上的绊脚石。

常见问题解答

城投公司手里的房子卖不动，减值测试该怎么做？

面对鹤岗式房价下跌风险，城投不能只盯建筑成本。需基于存量物业可变现净值进行城投资产减值测试，参考当地最新成交价或租金收益折现。若净值低于账面成本，应计提减值，确保地方平台资产估值合规，避免审计风险。

收缩城市的闲置物业怎么盘活才有现金回流？

建议改变“卖断”思维，转向“租安”或政策性收购。通过改造成长租公寓或接入保障房体系，实现收缩城市资源盘活。利用CMBS等工具获取现金流，比直接降价抛售更能保护市场价值，同时解决流动性难题，提升资产效用。

为什么不能因为“没卖”就暂不计提资产减值？

会计准则要求当市价低于成本时即刻反映，长期不减值会导致资产负债表失真。在鹤岗式房价下跌风险下，坚持成本法会掩盖真实偿债能力。及时执行地方平台资产估值合规操作，预提减值反而能平滑财务冲击，增强金融机构信任，利于后续融资。