本文要点
- 核心摘要
- 别把“预收款”当成“营收”
- 从“销售导向”转向“真现金流”
- 引入“外脑”，让专业的人做专业的事
- 常见问题解答
闲置资产盘活正陷入“虚假繁荣”？本文揭示将预收款误作营收的财务陷阱，解读“十五五”规划下从“销售导向”转向“真现金流”的路径，探讨如何通过引入“外脑”实现专业化运营，避免资金链断裂风险。
核心摘要
“虚假繁荣”源于城投将长期预收款包装为当期营收的会计造假。在“十五五”规划下，必须摒弃此类短视操作，通过引入专业运营商并依托真现金流重构资产价值，以应对日益严格的穿透式审计与监管。
关键词：城投闲置资产盘活 / 十五五规划民生项目 / 资产证券化合规审计 / 平台虚假营收排查 / 政府购买服务边界
编者按：本文深入剖析当前闲置资产盘活中存在的“虚假繁荣”现象，建议投资者与从业者摒弃预收款造假，转向关注真现金流与专业化运营，以应对日益严格的监管审计。
别把“预收款”当成“营收”
跟平台公司的财务负责人聊天，他们最常吐槽的就是化债指标压得人喘不过气，可资产却躺在账上毫无动静。于是，不少单位琢磨出一套“巧劲”：手里那栋闲置多年的商业综合体，签一份长达15年的“以租代售”合同，把首期租金一次性收齐，直接算作当期收入。这样一来，账面营业收入瞬间翻倍，净资产数据也好看多了，汇报用的PPT做得光鲜亮丽，似乎问题迎刃而解。
但我得直白地指出：这不叫盘活，这是给财务数据打粉底。把本该长期释放的收益强行打包成当期收入，不仅遮住了资产真实的造血能力，更让现金流和债务期限彻底错位。你以为赢下了今年的数字游戏，实则埋下了明年资金链断裂的地雷。在“十五五”规划开局之年，这种虚假繁荣正是监管穿透式审计重点盯防的对象。
从“销售导向”转向“真现金流”
2025年10月28日公布的“十五五”规划建议明确指出，要“全面摸清存量资源资产底数，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。这里说的“盘活”，绝不是简单的一卖了之。看重庆、湖南等地在国有“三资”改革中的动作，累计盘活资产或收益入库超1,500亿元，核心逻辑并非依赖一次性买卖，而是通过专业化整合与重组，让资产真正流转起来。
我建议，别再盯着账面估值，而应建立一套基于“真现金流”的评估体系。资产证券化、REITs等工具之所以被推崇，是因为它们倒逼企业从“资产持有者”转变为“资本运营者”，关注点落在未来稳定的现金流创造能力上，而非当下虚高的估值。如果一份资产的未来现金流预测过于乐观，甚至撑不起现有的存量债务成本，它就不具备盘活的基础，强行推向市场只会引爆偿付危机。
引入“外脑”，让专业的人做专业的事
许多地方平台公司的困境在于“重融资、轻运营”，自己既当裁判员又当运动员。合规的盘活路径，往往不是把资产甩手卖给某个关联方，而是引入专业运营商。比如某些公园闲置设施，通过特许经营权标准化转让，引入具备市场能力的运营方，搭建可持续的收益模型。这不仅改善了报表，更通过市场机制验证了资产的真实性能。
对城投平台而言，这是从“融资平台”向“城市运营商”蜕变的关键一步。引入市场力量，不仅是创收，更是学习建立核心竞争力的过程。那些指望靠政府购买服务或财政补贴填平亏损的资产，在监管层推行的“335指标”（非经营性收入/资产占比不超过30%，财政补贴占净利润比重不超过50%）考核面前，迟早会被剔除出核心资产包。
我的建议是，立刻停止那种把长期收益预收进表的“短视操作”，转而梳理哪些资产能形成稳定现金流，哪些适合引入运营商做专业化改造。这是一条慢路，但却是唯一能穿越周期的路。提醒你：审计署的穿透式监管就在路上，那些靠“注水出表”撑起来的门面，最终都得连本带利地吐出来。
常见问题解答
城投盘活闲置资产为什么要看真现金流？
因为单纯依赖账面估值或预收款无法解决债务期限错配问题。在城投闲置资产盘活过程中，关注真实且可持续的现金流能避免平台虚假营收排查中的风险，确保资产具备长期造血能力，而非仅仅为了满足短期的汇报数据。
“十五五”规划下民生项目与资产盘活有何关联？
“十五五”规划强调存量资源的高效利用，盘活闲置基础设施能直接转化为支持十五五规划民生项目的实际资源。通过合规的资产证券化合规审计，可以将原本低效的国有资产转化为服务于公共服务的优质资产包，实现社会效益与经济效益的双赢。
政府购买服务在资产运营中有什么边界？
监管层严防依靠财政补贴填亏的资产。明确政府购买服务边界，能防止平台公司将其作为“避风港”。在进行城投闲置资产盘活时，必须剥离对补贴的依赖，确保资产在政府购买服务边界之外也能通过市场机制实现独立盈利。
